Aquellos que tienen una hipoteca están viendo con cierto alivio como el euríbor se desploma (hoy incluso por debajo del 2%, anticipando la previsible bajada del tipo oficial por parte del BCE, que se situará, según las previsiones, entre el 1% y el 1,50%.
No obstante, como las revisiones suelen ser anuales, muchos hipotecados deben esperar todavía varios meses para hacer efectiva dicha bajada. En el peor de los casos, si se renovó entre junio y octubre, se hizo a más del 5%, con lo cual la diferencia con el valor actual es muy notable.
Ante esta bajada tan fuerte, algún director de sucursal me ha comentado que ya hay clientes de otras entidades que le están solicitando oferta, para analizar la posibilidad de cambiarse. Para poder hacer la comparación, hay que tener en cuenta varios factores:
- El valor del euríbor al que se hizo la renovación, y cuántos meses faltan para la próxima renovación. Por ejemplo, si se renovó con el euribor de octubre, el 5,248%, y lo comparamos con la media de febrero, 2,135%, nos ahorraríamos, para una hipoteca de 150.000 € a 25 años, 264 €/mes, con lo cual en los próximos 7 meses nos ahorraríamos 1.848 €.
- Para el punto anterior, habría que tener en cuenta si en la escritura de la hipoteca el banco ha incluido o no alguna cláusula en la que se establezca un suelo, es decir, que el tipo mínimo para el euríbor sea el 3,5%, por ejemplo.
- También hay que considerar el diferencial que nos aplican. Para el cálculo anterior, utilicé un diferencial de 0,75%. Si consiguiésemos con el cambio mejorar nuestro diferencial al 0,50%, nos ahorraríamos adicionalmente unos 19 € al mes, es decir, 133 € en los 7 meses. Y lo que es más importante, en el total de la hipoteca nos ahorraríamos los 19 € x los meses restantes, por ejemplo, si nos quedan 20 años de hipoteca: 19×240 = 4.560 €.
- Hay que mirar también la comisión de cancelación, que nos cobraría nuestra entidad sobre el capital pendiente de amortizar. Por ejemplo, si nos quedan 150.000 € por amortizar, y la comisión de cancelación es del 0,50%, nos cobrarían 750 €.
- Además, habría que tener en cuenta los gastos de notaría y registro, que en este caso podrían rondar los 800 €.
- Habría que considerar también las vinculaciones a que nos obliguen en el nuevo Banco (seguros de vida, planes de pensiones, domiciliaciones, tarjetas…)
Por lo tanto, y resumiendo, en nuestro ejemplo el ahorro que se podría obtener sería:
Datos de partida
- Hipoteca: 150.000 €.
- Actualmente paga: Euribor oct-08 (5,248%)+0,75%
- Negocia: Euribor feb-09 (2,135%)+0,50%
- Comisión de cancelación: 0,50%.
- No existe tipo-suelo para el Euríbor.
- Gastos de notaría y registro: 800 €.
Durante estos 7 meses antes de la renovación:
- Cuota que pagábamos: 966,27 €/mes.
- Cuota que pasaríamos a pagar: 683,17 €/mes.
- Ahorro: (966,27-683,17)x7 = 1.981,70 €.
Costes adicionales:
- Comisión de cancelación/subrogación: 0,50% x 150.000 = 750 €.
- Gastos de notaría y registro: 800 €.
- Total costes adicionales: 1.550 €.
Con lo cual, ya durante estos 7 meses ahorraríamos 1.981,70-1.550 = 431,70 €.
Adicionalmente, al tener un mejor diferencial, nos ahorraríamos los 19 € al mes x 240 meses que nos quedan de hipoteca = 4.560 €.
En cualquier caso, lo recomendable sería solicitar condiciones en otras entidades, y ya con esta información, ir a nuestro banco a negociar, porque es más interesante conseguir una novación de las condiciones en nuestro banco (que nos cambie las condiciones nuestro banco) que cambiar y soportar los costes derivados de ese cambio.
Y siempre muy importante leer la letra pequeña, para que no nos den gato por liebre (por ejemplo, en el caso de la fijación de un suelo para el euríbor).
